Kira Tespit ile Kira Bedeli Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

Kira tespit davası ile kira bedeli uyarlama davası, kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan uyuşmazlıkları çözmek için başvurulan hukuki yollar arasında yer almaktadır.

Kira tespit davası ile kira bedeli uyarlama davası, kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan uyuşmazlıkları çözmek için başvurulan hukuki yollar arasında yer almaktadır. Bu davaların her biri, farklı koşullar altında açılabilmekte ve belirli süreçlere tabi olmaktadır.

Her iki dava türü arasındaki farkları daha detaylı bir şekilde incelediğimizde, kira tespit davasının öncelikle konut ve işyeri kira ilişkilerinde geçerli olduğunu görüyoruz. Bu dava türünde, kira bedelinin belirlenmemiş veya belirlenmiş kira bedelinin yasal sınırların üzerinde olması durumunda, mahkeme tarafından kira bedeli tespit edilir. Ancak dava açmadan önce, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunularak kira bedelinin artırılacağı bildirilmelidir.

Diğer yandan, kira bedeli uyarlama davası, öngörülmeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde ikame edilmektedir. Bu durum, borçlunun aşırı ifa güçlüğü yaşamasına neden olmalıdır. Bu tür bir dava, herhangi bir süre sınırlamasına tabi olmaksızın dava tarihinden itibaren uyarlama yapılabilir.

Her iki dava türünde de, kiracı veya kiraya veren tarafından dava açılabilir. Tabi pratikte genel itibariyle gördüğümüz bu tür davaların kiraya veren tarafından açıldığıdır. Bununla birlikte kira tespit davasında kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren uygulanırken, kira bedeli uyarlama davasında dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama yapılır.

Öte yandan, kira bedeli uyarlama davası, beklenmedik ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması durumunda başvurulan bir dava türüdür. Bu durum, borçlunun aşırı ifa güçlüğü yaşamasına neden olmalıdır. Bu tür bir dava, herhangi bir süre sınırlamasına tabi olmaksızın dava tarihinden itibaren uyarlama yapılabilir.

Kira tespit davası ile kira bedeli uyarlama davası arasındaki temel farklar, davanın açılma zamanı, konusu, etkisi ve dava açma süresi gibi unsurlarda görülmektedir. Buna göre; kira tespit davası, kira sözleşmesi süresinden 5 yıl sonra açılmakta iken kira bedeli uyarlama davası kira sözleşmesinin başlangıcından devam ettiği süre boyunca açılabilmektedir. Bu tür bir dava, değişen koşullara uygun yeni bir kira bedelinin belirlenmesini sağlamak için başlatılır. Kira tespit davasında, mevcut kira bedelinin gerçek piyasa değerine uygun olup olmadığı incelenir. Bu dava, kiracı veya kiraya verenin, kira bedelinin makul olup olmadığı konusunda anlaşamadığı durumlarda ortaya çıkar. Kira bedeli uyarlama davasında ise, kira bedelinin değişen koşullara uygun hale getirilmesi talep edilir. Örneğin, ekonomik koşulların değişmesi veya kiralananın değerinin artması gibi durumlarda kira bedeli uyarlama davası açılabilir.

Yine kira tespit davasında alınan karar genellikle geriye dönük olarak uygulanabilir. Yani, mahkeme, geçmiş kira dönemleri için yeni bir kira bedeli belirleyebilir ve kiracının bu bedeli geriye dönük olarak ödemesini sağlayabilir. Kira bedeli uyarlama davasında alınan karar ise genellikle yeni kira dönemi için geçerlidir. Mahkeme, değişen koşullara uygun bir kira bedeli belirler ve bu yeni bedel kira sözleşmesinin yenileneceği veya devam edeceği dönemden itibaren geçerli olur.

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.