İşyeri kiralarında kiralayanın ve kiracının hak ve yükümlülükleri

Günümüzde ekonomik koşulların da ciddi manada değişmesiyle kiracı ve kiraya veren ilişkileri çokça hukuki boyuta taşınmaya başlamıştır. Kira sözleşmelerine ilişkin hükümler, tarafların hak ve yükümlülükleri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler 299. maddeden başlarken, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin düzenlemeler 339. maddeden başlamaktadır.

1. Kiraya verenin yükümlülükleri:

Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya kullanımı ile ondan yararlanmayı kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi belirli ve belirsiz bir süre için yapılabilir. Tarafların birbirlerine karşı birçok yükümlülüğü ve hakkı vardır:

i. Teslim borcu

Kanun’un 301. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı, sözleşmede yer alan kullanım amacına uygun bir durumda kararlaştırılan tarihte teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda tutmakla yükümlüdür. Kiraya verenin, kiralananı, kira sözleşmesinde belirtilen kullanım amacına uygun bir durumda kararlaştırılan tarihte kiracıya teslim etmesi gerekmektedir. Ayrıca, kira sözleşmesinin süresi boyunca, taşınmazın sözleşmede belirtilen hüküm ve koşullara uygun durumda kalmasını sağlamak kiraya verenin görevidir. Örneğin, daha önce sorunsuz çalışmakta olan havalandırma sisteminde bir arıza olması durumunda, kiraya veren bu arızanın giderilmesinden sorumludur.

ii. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma yükümlülüğü

Aksi kanunla kararlaştırılmadıkça, kiraya veren, kiralanana ilişkin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri üstlenir. Örneğin binalarda deprem sonucu meydana gelebilecek maddi zararların karşılanması için gayrimenkul sahibi deprem sigortasını yaptırmak zorundadır.

iii. Kiralananın kusurlarından kiraya verenin sorumluluğu

Kiraya veren, kiralananın teslimat sırasındaki tüm kusurlarından sorumludur. Kiralananın sonradan kusurlu hale gelmesi halinde kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya ayıbıyla orantılı indirim yapılmasını veya zararın giderilmesini isteyebilir.

2. Kiracının yükümlülükleri:

i. Kira ödemesi

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin hangi gün ve en geç hangi tarihte ödeneceği sözleşme ile kararlaştırılmışsa kiracının buna uyması gerekmektedir. Aksi halde kira sözleşmesine aykırı hareket etmiş olur ve kira bedelinin ödenmesi için hakkında icra takibi başlatılabilecektir.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya icra dairesi aracılığıyla yazılı olarak süre verip bu süre içinde ifa etmediği takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirme hakkına sahiptir.

Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı ofis kiraları için en az otuz gündür. Bu süre kiracıya yazılı bildirim tarihini takip eden günden itibaren başlar. Yazılı tebligat icra dairesi veya noter tarafından yapılabilir. Kiracı verilen bu süre içinde borcunu ödemezse borç icra yoluyla tahsil edilebilir ve borca itiraz yoksa yukarıda belirtilen sürenin sonunda tahliye davası açılabilir.

ii. Kullanım giderleri

341. madde uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmedikçe, ısınma, aydınlatma ve su gibi giderleri, ortak giderleri kiracı üstlenmekle yükümlüdür. Bu giderler site güvenliği, temizlik, asansör, elektrik, su, doğalgaz vb. hizmetleri içerebilir.

iii. Kusurları kiralayana bildirme yükümlülüğü

Kiracı, düzeltmekle yükümlü olmadığı kusurları gecikmeksizin kiraya verene bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde ortaya çıkan zarardan sorumludur.

vi. Alt kiralama ve kiracılığın devri Kiracı kural olarak kiraladığı şeyi tamamen veya kısmen başkasına kiralayabileceği gibi, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe sebebiyet vermemek kaydıyla kullanım hakkını başkasına devredebilir. Bununla birlikte, 321. maddeye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanma hakkını devredemez.

Yine Kanun’un 323. maddesi uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı onayını almadıkça kira ilişkisini de başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kanunda haklı sebep tanımı yoktur ve mahkeme bunu mevcut olaylara ve duruma göre değerlendirecektir. Örnek vermek gerekirse, bir AVM’de yemek katında yer alan işyerinin, tekstil üzerine faaliyet gösterecek bir firmaya devredilmesine izin verilmemesi haklı görülebilirken, gıda işiyle uğraşan cadde üzerindeki bir işyerindeki kiracının kiracılığını tekstil ile ilgilenen bir firmaya devrine izin verilmemesi sebep haklı görülmeyebilir.

Kiraya verenin yazılı muvafakati ile kira sözleşmesi kendisine devredilen kişi kiracının yerine geçer ve devralan kiracı kiraya verene karşı olan borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarını devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve devralan ile birlikte en çok iki yıl süreyle müteselsilen sorumlu olur.

vii. Kiralanan mülkün sözleşme bitiminden önce iade edilmesi Kanun’un 325. maddesi uyarınca, kiracı kiralananı zamanından önce iade ederse, benzer şartlarla yeniden kiralanıncaya kadar kiraya verdiği borçlardan sorumlu olmaya devam eder. Kiracı bu süre dolmadan nitelikli bir ikame bulursa, kira ile ilgili borçlarından feragat edilir.

3. Kiraya verenin hakları:

i. Güvence bedeli

Kiraya verenin teminat için güvence bedeli (depozitoya karşılık gelebilir) talep etmesi halinde, kiracı bunu kiraya verene vermek zorundadır. Konut ve işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini geçemez. Teminat olarak para veya kıymetli evrak verilmesine karar verilirse, kiracı parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır ve kıymetli evrakı bir bankada saklar, kiraya verenin rızası olmadan çekemez. Banka, teminatları ancak iki tarafın rızası ile veya icra takibinin kesinleşmesi ile veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak iade edebilir.

ii. Kira bedelinin belirlenmesi

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

4. Kiracının hakları:

i. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

Kanun’un 346. maddesine göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

ii. Kira sözleşmesinin sona ermesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.