FRANCHISING SEKTÖRÜNDE TİCARİ NİTELİKTEKİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE KİRA BEDELİ TESPİT DAVALARI

Sektörün ekonomik zorluklar yaşadığı bilinen bir gerçektir. Son yıllarda yaşanan ekonomik dar boğaz Covid-19 süreci ile başlayıp global anlamda ticaretin daralması akabinde ülkemizde maliyetlerin aşırı derecede yükselmesi ve bu maliyet yüksekliğine enflasyonist ortamın da etki etmesiyle sektördeki yaşanan sıkıntıların giderek arttığı sektörce de kabul edilmektedir. Tüm bu yaşanan mali zorluklarla birlikte yine global ölçekte ve ülkemizde gayrimenkullerin değerleri aşırı bir şekilde yükselmiş ve bu aşırı değerlenme kira ücretlerine de yansımıştır. Dolayısıyla franchising sektörü için gayrimenkul kiraları hayati bir öneme sahip olduğundan ve son yıllarda özellikle kiralarda yaşanan sıkıntıların adli makamlara yansıdığından Ağustos sayısını bu konuya ayırmanın doğru olacağı düşüncesindeyiz.

 Bilindiği üzere hukukumuzda geçerli olan sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, taraflar kira sözleşmesi akdetmeden önce kira bedelini serbestçe kararlaştırabilmekte ve bu bedel üzerinden kira sözleşmesi yapabilmektedirler. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini düzenleyen hükümlerinde, kira sözleşmelerinin devamı esnasında yeni kira dönemlerinde uygulanacak olan kira artışları yönünden birtakım sınırlamalar öngürülmüştür. Bu sınırlama 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda “kira bedelinin belirlenmesine” ilişkin hükümler olup anılı düzenleme gereğince kiraya veren ile kiracı, sözleşme süresi bitimi akabinde yenilenen her bir yıllık dönemde uygulanacak kira artış miktarını tam bir serbestlikle belirleyemeyeceklerdir. Bu durumda kanunun emredici hükmü doğrultusunda, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaştıkları miktarlar veya oranlar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Bu düzenleme kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile ertelenmiş olup 8 yıllık süre dolduğundan artık işyeri kiralarında da bu hüküm geçerli olacaktır. Görüldüğü üzere kanunun emredici hükmü karşısında taraflar kira bedelinin artışı konusunda tamamen bir serbesti içinde değildirler. Türk Borçlar Kanunu uyarınca tarafların kira bedeli artışı konusunda üst sınır getirilmiş ve tarafların kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalarının ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu hüküm altına alınmıştır. Bu sebeple şayet taraflar arasındaki sözleşmede bu orandan daha yüksek bir oran belirlenmesi halinde bu hüküm geçersiz olacak artış oranı tüketici fiyat endeksi oranı ile sınırlanacaktır. Ancak belirtmek gerekir ki tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları artış oranı tüketici fiyat endeksinden düşük ise, sözleşmede kararlaştırılan artış oranı uygulanacaktır. 

Kanun koyucu kiracı lehine olan bu düzenlemeler ile kiraya verenin haklarını sınırlandırmakla birlikte, söz konusu dengesizliği hafifletmek amacıyla kiraya veren lehine düzenlemeler de yapmıştır. Bunlardan en önemlisi Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrasında yer alan uygulamada “kira tespit davası” olarak karşımıza çıkan düzenlemedir. Anılı düzenlemeye göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin hakim tarafından belirlenebileceği düzenlenmiştir. 

Bu halde taraflarca sözleşmede kira artış oranı kararlaştırılmış olup olmadığına bakılmaksızın beş yıllık kira ilişkisinin sonunda kira tespit davası açılabilmekte ve altıncı kira yılında geçerli olacak olan kira bedeli hakim tarafından kiralananın durumu ve emsal kirarayiç bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olarak belirlenmektedir. Bununla birlikte kira bedelinin tespiti davalarında Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları doğrultusunda mahkemelerce, eski kiracı lehine genellikle %10 ila %20 arasında değişen bir “hakkaniyet” veya “eski kiracı indirimi” de dikkate alınmaktadır. Kira tespit davası yukarıda açıklanan 5 yıllık kira sürecinin tamamlanması şartıyla her zaman açılabilmektedir. Ancak hükmolunacak yeni kira bedelinin yenilenecek olan dönemin başından itibaren geçerli olması için;

•  Davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da, 
• Kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması şarttır.

 Bu iki alternatif şarttan birinin gerçekleştirilmesi halinde, yeni kira döneminin başlangıcından sonunda dek olan bir yıllık kira dönemi içerisinde hangi tarihte dava açılırsa açılsın dava tarihine bakılmaksızın, mahkemece belirlenecek olan kira bedeli, söz konusu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak ve kiracıyı bağlayacaktır.

 Diğer yandan şayet kira sözleşmesinde yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, (örneğin yenilenen her yıl için tüfe oranında arttırılacağı yazılmışsa) yukarıdaki şartların gerçekleştirilmesi aranmaksızın, yani yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılması ya da bu süre içinde ihtar çekilmesi şartları aranmaksızın, yeni dönemin başlangıcından son gününe kadar söz konusu 1 yıllık süre içinde herhangi bir tarihte dava açılması halinde mahkemece belirlenecek olan kira bedeli, söz konusu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

 Kural olarak, kira tespit davası sonucunda tanzim edilen hüküm ileriye etkili olmakta ve dava tarihinden itibaren devam edecek olan aylara ilişkin kira alacakları için uygulanmaktadır. Ancak, yukarıda belirtilen şartların varlığı halinde ise mahkemece verilen hükümde yer alan yeni kira bedeli, geçmişe etkili bir şekilde yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacaktır. 

Dava sonucunda hükümle birlikte tespit edilen kira bedeli doğrultusunda yukarıda değinmiş olduğumuz, kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm bulunması halinde ya da davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün çnceki bir tarihte açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması şartlarının gerçekleştirilmesi halinde yeni kira döneminin başlangıcından itibaren; aksi halde ise dava tarihinden itibaren bakiye kira bedelleri toplamından oluşan alacak için ilamsız icra takibi yapılabilecektir. Ancak bu alacakların icra takibi yoluyla talep edilebilmesi için hükmün kesinleşmesi şarttır.