Ofis Pazarının Kiracı Dostu Olmaya Devam etmesini Bekliyoruz

Pandemi süreci ile birlikte şirketlerin evden çalışmaya başlaması, ofis pazarında bir dönüşüm sürecine girilmesini zorunlu kıldı. Ofis sektöründe 10 yıl sonrasında beklenen trendler, pandemi nedeniyle çok daha öne çekildi ve ofis sektöründe ciddi yeni yapılanmalara sebep oldu.

Türkiye’de şirket sayısının artması ve ekonominin gelişmesi ile, A sınıfı ofislere olan talep, son 15 yılda ciddi oranda artış gösterdi. Bu eğilim, İstanbul başta olmak üzere Ankara ve İzmir gibi kentlerde plazaların inşa edilmesine ve yeni ofis alanlarının oluşmasına katkı sağladı. Şu anda Türkiye genelinde 12 milyon m² toplam ofis stoku bulunurken, yerli-yabancı şirketler tarafından yılda toplam 200 bin metrekarelik ofis alanı kiralanmakta.

JLL Türkiye olarak, yaşanan bu gelişmelerden yola çıkarak, ofis piyasasını mercek altına aldık. Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü –2021 Yarıyıl raporumuzda yer alan verilere göre, 2021 yarıyılı itibarıyla İstanbul’daki mevcut A Sınıfı ofis arzı 5,641 milyon m² olarak kayıt altına alındı. Kiralama işlemi bakımından, Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesinde Levent; Anadolu yakasında ise Ataşehir öne çıkan alt pazarlar oldu.

Yine raporumuza göre, ofis piyasasının kiracı dostu olmaya devam etmesinin yanı sıra, kira seviyesinde artışın yavaşlaması ile mülk sahiplerinin yeni kiralama anlaşmalarında daha esnek davrandığı ve teşvikler sunduğunu görüyoruz. Ofis pazarının orta vadede kiracı dostu olmaya devam etmesini bekliyoruz. 

Şirketlerin bu süreçte çok geniş ofis alanlarını ellerinde tutmak yerine, merkez ofislerini küçültüp, kentin değişik yerlerinde yer alan, çalışanlarına yakın, hibrit (fleks) ofisleri tercih ettiğini de gözlemliyoruz.

Ofis pazarının dönüşümünü, 2021 yılı ilk yarısında rakamlarla değerlendirmek gerekirse;

2021 yılı birinci yarıyılı itibarıyla, A sınıfı ofisler için birincil kira m² başına aylık 25 USD ve 185 TL olarak görüldü.

A sınıfı ofislere ve esnek ofislere talep arttı

Kiralar, A sınıfı ofislerde göreceli olarak arttı

Getiri Oranı 8,25%

Boşluk Oranı % 20’den %16,9’a 

geriledi

Gerçekleşen işlem hacmi:

2020 Yılında – 120.537 m²

2021 1. Yarıyılda – 55.033 m² alanda kiralama işlemi gerçekleşti.

“Dönüşüm”, önümüzdeki 10 yıllık süreci hızlandırdı

Toplum olarak değişimlere çok hızlı uyum sağlayan, alışkanlıklarından çok kolay vazgeçen bir yapımız var. Pandemi ile beraber hayatımıza giren evden çalışma sürecinin, ofis sektörüne kalıcı getirileri oldu. JLL Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü –2021 Yarıyıl raporu verilerimize göre, Covid-19 salgını etkisiyle 2020 yılında başlayan uzaktan ve hibrit çalışma modeli, 2021 yılının ilk yarısında da etkili olmaya devam etti. Ofis sektöründe 10 yıl sonrasında beklenen trendler, çok daha öne çekildi.

Ofise geri dönüşte bir yön bulmaya çalışan kurumsal şirketlerin, ofis alanlarını yüzde 40 oranında küçülttüğünü gözlemliyoruz. Salgın endişesine ek olarak deprem endişesi, yüksek standartlar sunduğu ve açık alanlar barındırdığı için A sınıfı ofis talebini arttırdı. 

B sınıfı ofis kullanıcılarının, mevcut ofislerinden çıkarak A sınıfı ofislere yöneldiğini söyleyebiliriz. Bunu “daha lüks” olarak tanımlamak yerine, A sınıfı ofis niteliklerine ihtiyaç duyulması, kaliteli binalara yönelim olması şeklinde değerlendirmek daha doğru. A sınıfı ofis nitelikleri arasında yer alan metro hatlarına kolay erişilebilir olması, bu dönemde ofis sektöründe öne çıkan trendler arasında. Ayrıca “fleks ofisler”lerin yükselişe geçmesinin sebepleri, kiracıların önümüzdeki iki yılda hibrit/uzaktan çalışma sürecinde oluşacak büyüme ya da küçülme senaryoları, kontrat ve lokasyon açısından esnek olma talebi ve yatırım maliyetlerinin daha düşük olması olarak sıralanabilir.