8 YIL SÜRE İLE ERTELENİP 1 TEMMUZ 2020 TARİHİ İTİBARİYLE YÜRÜRLÜĞE GİREN KİRA HÜKÜMLERİ

Bilindiği üzere 22.03.2020 tarihli Cumhurbaşkanı kararı ile tüm icra takipleri 30 Nisan 2020 tarihine kadar durdurulmuş, daha sonra 27.04.2020 tarihli karar ile de bu süre 15.06.2020 tarihine kadar uzatılmış idi.   26 Mart 2020 tarihli resmi gazete yayımlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile de 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağına karar verilmiş idi.   Yukarıdaki düzenlemeler doğrultusunda bir kira borcundan dolayı kiralayanın, yani mülk sahibinin, 15 Haziran’a kadar kira sözleşmesinden kaynaklı bir icra takibi ve 30 Haziran’a kadar da kira bedelinin ödenmediği gerekçesiyle sözleşmeyi feshi ve tahliye talep etmesi mümkün değildir.   Bu düzenlemeler kira bedellerinin muaccel hale gelmesine, yani borcun vadesinde ödenmesi gerektiğine, bir engel değildir. Bir başka deyişle var olan borç baki olup kira bedelleri işlemeye devam edecektir.   Peki 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle kiracı ve kiralayan ilişkisini neredeyse yeniden düzenleyecek olan Türk Borçlar Kanunu’nun ertelenmiş maddeleri nelerdir, kiracı ve kiralayana ne gibi hak ve yükümlülükler getirmektedir?  

1. Kira İlişkisinin Devri

  Borçlar Kanunu’nun 323. Maddesine göre; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.   Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.   İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”   Görüldüğü üzere söz konusu madde kira ilişkisinin kiracı tarafından üçüncü kişilere devrini düzenlemektedir. İşyeri kiralarında kiraya veren artık haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine engel olamayacak ve rıza vermekten kaçınamayacaktır.  

2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi

  Kanun’un 325. maddesine göre; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.   Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”   Bu madde ile artık işyeri kiraları için de kiraya verenin kabul etmesi makul olarak beklenebilecek yeni bir kiracı bulması şartıyla kiracı sözleşmeyi sözleşme süresine uymaksızın feshedebilecek ve kira ilişkisi nedeniyle var olan borçları sona erebilecektir.  

3. Olağanüstü Fesih - Önemli Sebeple Fesih

  Olağanüstü fesih üst başlığını taşıyan 331. Maddeye göre; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”   Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”   Kanun maddesi burada önemli sebeple fesih halini düzenlemiş, daha önceden uygulamadaki 6 aylık kira bedelinden az olmayacak şekilde belirlenen tazminat hususu, durum ve koşulları göz önünde tutması koşuluyla hakimin takdirine bırakılmıştır.  

4. Bağlantılı Sözleşme

  Kanun’un 340. maddesinde “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.” hükmü getirilmiştir. Görüleceği üzere konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan kiracıyı borç altına sokan sözleşmeler bağlantılı sözleşme sayılarak kesin hükümsüz sayılmıştır.   Öncelikle ifade etmek gerekir ki yan giderlerin bu yasağın kapsamına girmeyeceği açıktır. Bunun dışında alış veriş merkezi kiralamalarına ilişkin uygulamada sıklıkla görülen, genel giderlere katılma borcu, alış veriş merkezinin açık olduğu saatler arasında işyerinin açık olması zorunluluğu, işyerinin dekorasyonu konusunda alışveriş merkezi yönetiminden önceden onay alma zorunluluğu, işyerinin açılışını belli bir tarihten önce gerçekleştirme yükümlülüğü kiralananın doğrudan kullanımıyla ilişkilendirilebilir. Sayılan bu hallerde bağlantılı sözleşme veya bağlantılı borç geçerli sayılır.[1]  

5. Kiracının Güvence Vermesi

  TBK madde 342 uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.   Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.   Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”   İlgili Kanun maddesine göre artık güvence (depozito) verme borcu bu bedel üç aylık kira bedelini aşamayacak, güvence bedelleri iki tarafın rızası veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı ile çekilebileceği hükmüne bağlanmış ve bir banka hesabına yatırılması öngörülmüştür. Böylelikle yıllar öncesinde yatırılan depozito, güvence bedeli enflasyon gibi hususlardan etkilenmeyebilecek, bankada bu bedele faiz işletilebilecektir.  

6. Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı

  Borçlar Kanunu’nun 343. Maddesine göre, “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Söz konusu maddeye benzer mülga Borçlar Kanunu ve mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunu’nda da hükümler bulunduğundan bu konuda yeni bir değişiklik olmayacaktır.  

7. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

  Kanun’un 346. maddesine göre “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” Bu maddenin yürürlüğe girmesi ile birlikte kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşülmesi halinde geri kalan tüm kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin düzenlemelerin geçersiz sayılacaktır. Bu madde ile kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir.  

8. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

  Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu madde ile kiracı aleyhine düzenleme yasağı ve kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağı gibi kiracı veya kiralayanın dava yoluyla kira ilişkisini sonlandırabilmesine imkan sağlayan koşulların sınırlandırılamayacağı belirtilmiştir. Bir başka deyişle örneğin uyarlama davası ile kira bedellerinin uyarlanması, bu mümkün değilse sözleşmeden dönme hakkına sahip olan kiracının bu hakları kiralayan tarafından sözleşmede hüküm bulunsa bile sınırlandırılamayacaktır.