Otel Odaları Franchise Olarak Kiralanabilir mi?

Gün geçmiyor ki iş dünyası yeni bir ticari modelle karşılaşmasın. Franchise sektörü dünyadaki ticaret hacminde önemli bir rol oynadığı artık herkesçe kabul görmektedir. Master, unit, münhasır franchise modelleri gibi bilinen modeller dışından günümüz dünyasının ihtiyaçlarına göre yeni franchise modelleri de ortaya çıkmaktadır. Bunlardan biri de otel odalarının belirli bir sistem içerisinde yatırımcılara devredilmesi, yatırımcıların da otel markası altında bu odaları üçüncü kişilere kiraya vererek para kazanmasına yöneliktir.

 Otel odalarının franchise olarak kiralanması, bireysel yatırımcıların veya küçük işletmelerin belirli otel odalarını işletme haklarını satın alarak bu odaları kendi hesaplarına kiralamasını içerebilir. Bu modelde, otel odası sahibi (franchise alan), otelin genel hizmetlerinden ve markasından yararlanarak odalarını kiraya verir. Bu sistem condotel model olarak karşımıza çıkmaktadır. 

Condotel modeli, bu konsepte en yakın örneklerden biridir. Bu modelde, bireysel yatırımcılar otel odalarını satın alır ve otelin yönetim şirketi bu odaları kiraya verir. Gelirler, yatırımcı ile otel yönetimi arasında paylaşılır. Condotel’ler özellikle tatil bölgelerinde yaygındır. Condotel konsepti, 1970’lerin sonunda ABD’nin Güney Florida bölgesinde ortaya çıkmış ve ilk olarak bu bölgede yayılmıştır. Başlangıçta tatil bölgelerinde sıkça kullanılan bu model, 2000’li yıllarda yapılan düzenlemelerle birlikte New York, Chicago ve Los Angeles gibi büyük şehirlere de yayılmıştır. Bu yayılma sürecinde, Ritz Carlton, Four Seasons, Trump ve Hilton gibi uluslararası markalar öncü rol oynamıştır. 

Günümüzde ABD’de yaklaşık 100 adet condotel bulunmaktadır ve bu otellerdeki odaların fiyatları 100 bin ile 1 milyon dolar arasında değişmektedir. Condotel modeli, özellikle otel ihtiyacının yüksek olduğu ve doluluk oranları ile oda fiyatlarının yüksek olduğu bölgelerde tercih edilmektedir. Bu bölgelerde arazi satın alıp tek başına yatırım yapmak oldukça maliyetli olduğu için condotel konsepti öne çıkmaktadır. 

Condotel modelinin iki farklı türü bulunmaktadır. İlk türde, otel odası olarak tasarlanan üniteler yer alırken, ikinci türde otel odasından daha büyük olan ve mutfak ile çamaşır odası gibi ev özellikleri içeren üniteler bulunmaktadır. Her iki türde de oda sahipleri yıl içinde istedikleri tarihlerde 30 gün kullanım hakkına sahiptir. Kalan dönemlerde ise oda, işletmeci tarafından otel müşterilerine kiralanır ve bu kiralama gelirinin yüzde 50 ile 70’i, işletmeci kendi masraflarını düştükten sonra oda sahibine ödenir. Oda sahipleri, 30 günden fazla kalmak istediklerinde ise normal fiyatlardan daha düşük bir ücret ödeyerek bu haktan yararlanabilirler.

Avrupa’da özellikle kayak merkezleri ve Akdeniz bölgesinde uygulanan bu sistem, yıllık yüzde 3-4 oranında getiri sağlamaktadır.

 Avantajlar ve Dezavantajlar 

Avantajlar: 

1. Yatırım Getirisi: Otel odalarını franchise olarak kiralayan yatırımcılar, kira gelirleri ve mülk değer artışından faydalanabilirler.

 2. Marka Gücü: Tanınmış bir otel markası altında çalışmak, müşteri güvenini artırır ve daha yüksek doluluk oranlarına ulaşılmasını sağlar. 

3. Yönetim ve Destek: Otel yönetim şirketi, kira yönetimi, bakım ve müşteri hizmetleri gibi operasyonel görevleri üstlenir. 

Dezavantajlar:

1. Yüksek Başlangıç Maliyeti: Otel odası satın almak veya franchise hakkı elde etmek genellikle yüksek maliyetlidir.

2. Gelir Paylaşımı: Elde edilen kira gelirleri, otel yönetim şirketi ile paylaşılır, bu da net kazancı azaltabilir.

3. Kısıtlı Özerklik: Franchise alan yatırımcılar, otelin belirlediği standartlara ve kurallara uymak zorundadır.

 Otel odalarının franchise olarak kiralanması, henüz yaygın bir model olmamakla birlikte, condotel gibi sistemler aracılığıyla benzer bir yapıya sahip olabilir. Bu tür modeller, bireysel yatırımcılara otel markalarının sağladığı avantajlardan faydalanarak kira geliri elde etme imkanı sunar. Otel odalarının franchise olarak kiralanması, gelecekte daha fazla ilgi görebilecek yenilikçi bir iş modeli olabilir.

 Türkiye’de otel odalarının franchise olarak kiralanması modelinin hukuksal risklerini değerlendirmek, yatırımcılar ve işletmeciler için kritik öneme sahiptir. Bu model, Türkiye’de yeni ve nispeten keşfedilmemiş bir iş modeli olduğu için belirli hukuki zorluklar ve riskler içerebilir. İşte bu konuda dikkat edilmesi gereken başlıca hukuksal riskler ve sorunlar: 

1. Mülkiyet Hakları Kapsamında: Türkiye’de gayrimenkul mülkiyeti ve devir işlemleri Tapu Kanunu tarafından düzenlenir. Otel odalarının bağımsız mülk olarak satılması veya devri konusunda mevzuatın izin verdiği çerçevede hareket edilmelidir. Otel odalarının bağımsız mülk olarak tapuya kaydedilmesi, kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmesi gibi konularda yasal sınırlamalar olabilir. Öte yandan Otel ve konaklama tesisleri, Turizm Teşvik Kanunu kapsamında çeşitli teşvik ve desteklerden faydalanabilir. Ancak, bu teşviklerden faydalanma koşulları ve ilgili düzenlemeler dikkatle incelenmelidir. Bu yasaya uygun olarak hareket etmek, işletmecilerin belirli avantajlardan yararlanmasını sağlayabilir. 

2. Kira Hukuku Kapsamında: Otel odalarının kiralanması, kira sözleşmeleri ile düzenlenir. Bu sözleşmelerin Türk Borçlar Kanunu’na uygun şekilde hazırlanması gereklidir. Sözleşmelerde tarafların hak ve yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir. Özellikle kira bedeli, ödeme koşulları, kiralanan mülkün durumu ve kullanım şartları detaylandırılmalıdır.

 3. Tüketici Hakları Kapsamında: Kiracılar (otel misafirleri), tüketici olarak değerlendirilebilir. Bu durumda, Tüketici Hakları Kanunu’na uygun hareket edilmesi zorunludur. Hizmet kalitesi, müşteri memnuniyeti ve şikayetlerin ele alınması gibi konular yasal düzenlemelere uygun olmalıdır. 

4. Vergi Mevzuatı Kapsamında: Otel odalarının kiralanmasından elde edilen gelirler, gelir vergisi veya kurumlar vergisine tabi olabilir. Vergi mükellefiyetleri doğru şekilde beyan edilmelidir. Kiralama geliri elde eden bireysel yatırımcılar ile ticari faaliyet yürüten işletmelerin vergi yükümlülükleri farklı olabilir. 

Sonuç olarak otel odalarının franchise olarak kiralanması, Türkiye’de potansiyel olarak yenilikçi ve kazançlı bir iş modeli olabilir. Ancak, bu modelin uygulanabilirliği ve başarısı, ilgili hukuki risklerin ve mevzuatın dikkatlice değerlendirilmesine bağlıdır. Yatırımcılar ve işletmeciler, bu konularda uzman hukuki danışmanlık alarak, yasal yükümlülüklerini yerine getirmeli ve olası riskleri minimize etmelidirler. Ayrıca, bu modelin uygulanabilirliğini artırmak için ilgili mevzuatın düzenlenmesi ve uyum süreçlerinin geliştirilmesi gerekebilir.