Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında İnşaat Hizmetlerine Getirilen Kolaylıklar

Önceki günlerde Sermaye Piyasası Kurulu’na beyan edilmiş ve birtakım değişiklikleri içeren paket doğrultusunda, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları adına inşaat hizmetleri alanında bazı yeniliklerin, esnekliklerin ve kolaylıkların sağlanması gündeme gelmiş durumdaydı. Ancak bu son derece geniş hacimli paketin onaydan geçememesi neticesinde gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yaşadığı problemleri ortadan kaldırmak adına 9 Ekim 2020 itibariyle Sermaye Piyasası Kurulu’na sunulan alternatif paketin geçmesi sağlandı ve böylece uzun süredir ilk defa Türkiye’de bir sivil toplum kuruluşu ile düzenleyici kuruluş bir araya gelerek bu denli kapsamı geniş bir düzenlemeyi çıkartabilmiş oldu. İlk pakete göre çok daha parçalı olup 8 madden oluşan son değişiminin içerisinde hangi kolaylıkların yer aldığını Bloomberg HT ekranlarında yayınlanan Finans Merkezi’nin konukları GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu ve GYODER İcra Kurulu Üyesi ve AKFEN GYO CEO’su Sertaç Karaağaoğlu detaylarıyla açıkladı. Köklü ve Değerli Kurumların Ortak Başarısı Sürecin nasıl ilerlediğine ve uzun zamandır Türkiye için görülmemiş bir çalışma başarısına nasıl ulaşıldığına ilişkin detayları aktaran GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu, ortak akılla hareket etmenin önemine vurguda bulundu. GYODER’in köklü bir dernek olmasının, entelektüel sermayesinin genişliğinin, kıymetli üyelerinin varlığının, komite görevlilerinin değerli çalışmalarının, hem icra hem yönetim kurullarında gösterilen çalışkanlığın ve sürece ilişkin kararlılığının altını çizen Kalyoncu, bahsedilen bu kriterler sayesinde GYODER’in politika geliştirmede aktif başarılar gösterdiğini açıkladı. Her ne kadar değişim ve inşaat hizmetlerine getirilen kolaylıklar paketi yeni gibi görünse de sürecin mutfak kısmının ortalama 1 yıllık bir zaman dilimine dayandığı belirtilirken, GYODER Başkanının ve komite üyelerinin sunduğu resmi talepler kadar STK Başkanı ve ekibinin de olumlu yaklaşımlarının öneminden bahsedildi. Mevzuat neticesinde sektördeki pek çok kronik soruna nihai çözüm getirilmiş olurken, elbette GYODER’in bir GYO birliği oluşturmak amacıyla 20 seneden daha uzun bir zaman önce kurulmuş, köklü geçmişe sahip bir yapılanma olarak çalışmaları sahiplenmiş olmasının, STK onayı üzerinde etkili olduğu da belirtildi. Mevzuat İçeriğinde Önemli Değişiklikler Çalışmalar içerisinde aktif rol alan ve düzenlemelerle ilgili önemli alt başlıklara açıklama getiren AKFEN GYO CEO’su Sertaç Karaağaoğlu, pratikte ticaret hayatını ciddi anlamda etkileyen pek çok uluslararası etkilere sahip veya ülke içinde gelişen soruna nasıl yaklaşıldığını detaylandırma fırsatı buldu. Yabancı uyruklu firma ve kişilere yapılan gayrimenkul satışlarında, GYO ‘ların aracıların yabancılara karşı uyguladığı yüksek komisyon engeline takılması söz konusuydu. Tam bu noktada pozitif bir yaklaşım gösteren STK tarafından yabancılara gayrimenkul satışlarında yüksek komisyon ödenmesi üzerine kolaylıklar sağlandı. Pandemi döneminde ve evlerinde dahi son derece yoğun çalıştıkları belirtilen STK yetkilileri tarafından sağlanan bir diğer kolaylık ise GYO’ların yatırımlarda en az %51 oranında direkt gayrimenkule yatırım yapması zorunluluğu üzerine oldu. Bahsedilen oran hala geçerliliğini koruyor, ancak bu kararla birlikte ‘’gayrimenkul’’ dendiği zaman dahil edilebilen alanda değişimler mevcut. Önceden bir GYO’nun bağlı ortaklıkları gayrimenkul yatırımı yaptığında bu yatırımlar portföy sınırlamalarının hesaplanmasına dahil edilmiyor, yine GYO’lar bağlı ortaklıklarına fon kullandıramıyor, her işlemde fuzuli bir sermaye prosedürü gerekiyordu. Ancak GYO’lara yurtdışı işlemlerinde sağlanan kolaylıklarla birlikte tüm bu olumsuzluklar STK tarafından kaldırıldı ve %100 bağlı ortaklıklara GYO’lar borç verebilir hale geldi. Yine önceden GYO’lar bahsi edilen bu %100 bağlı ortaklıklarına kullandıracakları krediler için kendi portföylerinden ipotek, teminat ve rehin veremiyorlardı. Değişimle birlikte bağlı ortaklıklara bahsedilen teminatların sağlanmasının önü açılırken, GYO’ların kendi kredileri için teminat sağlayabildiği tek durumun sadece proje finansmanı için olmasına da esneklik getirildi. Örneğin, bir GYO güncel olarak bir yatırım yapmayacaksa ve sadece işletme sermayesini finanse edecekse banka üzerinden borçlanamıyordu. Yapılan değişikliklerle birlikte bu engel de kalktı ve borçlanmaya yönelik kolaylık sağlanmış oldu. İnşaat Hizmetleriyle İlgili Kolaylıklar Bilindiği gibi bir GYO direkt olarak inşaat yapamamakta, ancak projeler geliştirebilmekte, geliştirdiği proje için inşaat hizmeti alacakları şirketten inşaatla ilgili bütün malzemeyi almak durumundaydı. Düzenlemeyle birlikte artık GYO’ lar inşaat malzemelerini kendileri alıp stoklarında tutabilecek hale geldi ve sadece inşaatın fiili hizmetini dışarıdan alma koşulu limit olarak kalmış oldu. Bir başka gelişme ise halka açık şirketlerle ile GYO’lar arasında denge sağlamaya yönelik olup, eskiden GYO’lar tüm halka açık şirketlerin kurumsal yönetim tebliğ kapsamında yapılacak işlemleriyle ilgili sınırlamaları ekstra şekilde uygulaması ciddi zorluklar yaratmaktaydı. Örnek vermek gerekirse eski yönetmeliğe göre GYO’lar herhangi bir alt limit olmaksızın 10 TL, 100 TL gibi  küçük işlem tutarlarını dahi yönetim kuruluna bağlayarak halka açıklama zorunluluğundayken halka açık diğer şirketler için bazı limitler dahilinde açıklama yapmaları yeterli görülmekteydi. Aradaki eşitsizliği minimuma indiren düzenlemeyle birlikte GYO’lar için halka açık şirketlerle aynı rakamsal limitler dahilinde yönetim kuruluna bağlı işlem yapma ve halka açıklama şartı getirilmesi sağlanmış oldu. Yine pandemi dönemi için son derece önemli olan bir diğer maddi gelişme de STK’ların esnekliğe yönelik olumlu tutumu sayesinde yakalanmış olurken, GYO’ların yılın son çeyreğinde yaptığı ekspertiz değerlendirme raporlarına yönelik bir gelişme yakalandı. Eğer yıl sonu açıklanan ekspertiz raporlarında kira gelirlerine ilişkin gösterilen değerin 1 TL dahi arkasına düşülürse, GYO’nun bu farkı açıklanması zorunlu tutulmaktaydı, ancak düzenleme kapsamında STK tarafından GYO’lara %5 oranına kadar farklılığın açıklama kapsamı dışında tutulması gibi önemli bir kolaylık sağlaması, bir diğer sevindirici yenilik olarak açıklandı. Hatta STK, ekspertiz raporlarında dikkat edilecek konunun ofis, AVM veya otellerdeki doluluk oranlarının esas alınmasını ve fark oranının makul olduğunu hükmetti. Yapılan değişiklikler arasında dikkat çeken diğer alt başlıklar ise kırtasiye işleriyle uğraşılmasının önüne geçmek adına yayını yapılan işlemlerin ekstra olarak STK gönderilmesi zorunluluğunu kaldırmak ve kurumsal yatırımcıların GYO’lara yatırım yapmak istediğinde işlemlerini kolaylaştırmak üzerine oldu. Eski usulde kurumsal yatırımcının GYO üzerine incelemesi gereken pek çok dokuman yer almakta, çünkü GYO portföylerinin net aktif değerlerine ve içeriğinin ne olduğuna dair esnek bir raporlama sistemi bulunmakta ve bu konuda bir standart bulunmamaktaydı. GYODER’in çalışmaları sayesinde GYO’ların net aktif değerleri ve portföy içerikleri standart bir raporlandırma sistemine bağlanmış ve böylece toplamda 33 kadar GYO’nun toplam net aktif değerlerine de erişim sağlanmış oldu. Bahsedilen düzenleme ve yeniliklerin yalnızca GYO’lar için değil, tüm yatırım kolları ve gayrimenkul yatırım sertifikaları için de önemli kolaylıklar olduğuna dikkat çekildi.