Yeni Kanun ile Hobi Bahçelerini Nasıl Bir Süreç Bekliyor?

Bloomberg HT ekranlarına gelen Akıllı Tarım programının konuğu olan Tarım Hukuku Derneği Başkanı Avukat Arsin Demir, kanalın Tarım Editörü İrfan Donat’ın sorularını yanıtladı. Yayına İzmir’den katılan Demir, yeni kanun düzenlemeleriyle birlikte değişen tarım arazileri mevzuatının özellikle hobi bahçelerini nasıl etkileyeceğine açıklık getirdi.
Sizler için yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte hissedar yatırımcıların, arazi sahiplerinin ve hobi bahçelerinin geleceğine ilişkin önemli ön görüleri ve röportajla birlikte altı çizilen önemli hatırlatmaları bir araya getirdik.
Hobi Bahçelerinin Durdurulması Şart Yükselişi
Gıda, tarım ve orman alanlarına bazı düzenlemeler getiren yeni kanunun onaylanmasıyla birlikte sektöre hukuksal bakış elzem görülürken, tarım arazileri ve hobi bahçeleri ile ilişki yaptırımları arttıran kanun tasarısı geride bıraktığımız hafta meclisten geçerek kesinlik kazandı. Türkiye’nin farklı bölgelerinde, kimisi ev yapımına kimisi ev alımına dayanan hobi bahçelerine yatırım yapanları yakından ilgilendiren kanun, tarım hukukunun ne kadar önemli bir disiplin olduğunu yeniden hatırlattı.
Üreticiden nihai tüketiciye, kentsel yaşam alanlarını tercih edenlerden kırsal bölgelerde yaşayanlara kadar, herkesi etkileyen bir konu olan hobi bahçeleri, aslında taşınmaz mülk olarak hukuki geçerliliği olmayan bir kavramdır. Ancak kentleşmenin yoğunlaşması, kentlerde yaşayanların kırsala kaçış isteği gibi nedenlerle ortaya çıkan ve rahatlama için küçük üreticilikle veya tarımla ilgilenme amaçları olanların başvurduğu hobi bahçeleri, geldiği noktada tarım arazilerini kaplamaya ve hatta tarımın aksamasına neden olmaya başlamıştır.
Konuşması esnasında örnek olarak Menderes Ovası ve civarındaki hobi bahçelerini örnek gösteren Demir, yolculuk esnasında dahi görülebilen tablonun üzücü olduğundan, hobi bahçesi adı altında kullanılan alanların pek çok yeri adeta işgal ettiğinden bahsetti.
Hobi Bahçelerinin ve Yatırımcılarının Geleceği Ne Olacak?
Önceki haftalarda kamuoyuna duyurulmuş olan hobi bahçelerine ilişkin düzenleme, geçtiğimiz hafta itibariyle yürürlüğe girmiş bulunuyor. Yürürlüğe giren yasayla tarım arazilerini tüzel kişi veya kooperatifler vasıtasıyla satın alıp, bunları fiilen taksim edenlere 1 ila 3 yıla kadar hapis cezası ön görüldü. Bu anlamda tarımsal amaçlı arazi kullanım planlarına ve projelerine uyulması zorunlu hale getirilmiş oldu.
Daha önceki dönemlerde bir yapı kooperatifi veya bir şirket kurarak bireyleri ücret karşılığı üye haline getirmek mümkündü ve kooperatif bünyesinde satın alınan araziler kendi içinde 300 ila 500 metreye kadar ayrılarak üyelere hisselendirilmekteydi. Sistemin bu şekliyle bir tarım arazisi örnek bir fiyat olarak 100.000 TL iken, üyelerden alınan hisselerle arazi için alınan ücret 1.000.000 TL’yi bulabiliyor, haliyle ortaya rant mağdurları çıkmaya başlamış oluyordu. Her vatandaşın dahil olabileceği bu sistem, hali hazırda yasa dışı, ancak sistemin geldiği durum öylesine yaygınlaştı ve o denli amacını aştı ki gelen şikayetler üzerine yasal değişiklikler gerekli görüldü. Önceden de tarım arazisini hobi bahçesi olarak kullanma için bazı yaptırımlar mevcut olsa da hapse varan cezaların yürürlüğe girmesi, durumun ne denli ciddiye alındığının somut bir ifadesi halini almış oldu.
Öncelikle, tüm bireylere önceden de yasak olmasıyla birlikte yasanın yürürlüğe girmesi itibariyle bu gibi yapılara dahil olunmaması gerektiği bir kere daha hatırlatılırken, alınan arazi üzerinde herhangi bir konut benzeri yapı bulunmamasının avantaj olarak değerlendirildiği de bildirildi. Arazi satın alınmış ve üzerine yapı inşa edilmiş ise araziye verilen zararın 1000 TL’den az olmaması halinde Valilik tarafından tespit halinde zarar gören her metrekare için 10 TL idari para cezası uygulanmakta, bu sayı arazi geneline vurulduğunda ciddi bir tutar oluşturmakta, yapının kaldırılması ve tarım arazisinin onarılması için azami 2 ay verilmekte ve süre aşımı halinde ceza tutarı 3 katına kadar yükseltilebilmektedir. Hobi bahçesi içerisindeki yapının eski haline dönüştürülebilir olmaması halinde ise söz konusu cezalar 2 katına çıkmakta, Belediye ve Özel İdareler yapının yıkımını üstlenmektedir.
Görüldüğü gibi hobi bahçelerinin satışı gibi bina yapılandırması da ciddi mağduriyetler doğurmakta, büyük masraflar oluşmakta ve mevzuatlar dahilinde geri dönüşüm zorunlu olmaktadır.
Yasayla Birlikte Değişen Diğer Arazi Alım Hakları
Bir arazi satın almak için anlaşma süreci dahilinde olan vatandaşlar, sınırdaş arazi sahibinin rayiç bedeli karşılığında araziyi satın almasıyla ciddi mağduriyetlerle karşılaşabilmekteydi. Bu da kırsal yerde ikamet edenler kadar kırsala dönüş amacında olan kent vatandaşlarını da yakından ilgilendiren bir diğer konu başlığıydı. Köyde ikamet edenler tarımsal faaliyete başlama arzusu içerisindeyken, sınırdaş arazi sahiplerinin ön alım hakkının bilinmemesi, pek çok kişi için önemli sorunların önünü açmaktaydı.
Konuyla ilişkin yoğun şikayetler neticesinde 4 Kasım 2020’de yürürlüğe giren düzenleme amaçlı kanunla birlikte, kentsel yaşamda olan kişilerin kırsaldan dilediği araziyi gerçek anlamda alım bedelini ödeyerek alabilmesi hakkı netlik kazandı. Tapu harcından kesinti yapabilmek için arazi bedelini kısmi olarak elden verenler için usule uygun alım yapmaları konusundaki uyarıların altı çizilirken, tarımsal arazilerde hissedarlar arası hisse payının devredilmesi halinde tapu harçlarından, tapuya ait döner sermaye bedelinden ve damga vergisinden muafiyet sağlanacak olması da bir diğer yeni ve önemli değişiklik olarak açıklandı.