Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Vergisel Avantajları

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının düzenlenme amacı, gayrimenkul sektörüne nitelikli ve büyük projeler için kurumsal sermaye girişini sağlamak ve sektör için güçlü finansman kaynağı sağlamaktır. Gayrimenkul alanında ülkemizde sık sık finansman ile ilgili sorunlar yaşanmaktadır. Bu sorun için bir çözüm olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları, bireysel ve kurumsal yatırımcılara ait tasarrufları ortak bir havuzda toplayarak büyük projelerin gerçekleştirilmesini ve devamlılığını sağlar. Bu kurum, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun “Kollektif Yatırım Kuruluşları” bölümünde 48. ve 49. maddelerde düzenlenmiştir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği 28 Mayıs 2013 tarihli resmi gazetede yayınlamıştır. Bu tebliğde:

  • Kuruluşları ve kurucuları,
  • Paylarının ihracı, satışı ve devri,
  • Faaliyet esasları,
  • Yönetim ilkeleri,
  • Portföy sınırlamalarına,
  • Portföyde bulunan varlıkların ve hakların değerlemesine,
  • Varlıkların saklanmasına,
  • İmtiyazlı pay ihracına,
  • Ortaklarda ve yöneticilerde aranacak niteliklere,
  • Kamuoyu aydınlatma ve yatımcıların bilgilendirilmesi yükümlülüklerine,
  • Kâr dağıtımına,
  • Gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkmaları,
  • Tabi olacakları diğer yükümlülüklerine,
  • Anonim ortaklığının gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümüne,

ilişkin hususlar düzenlenmiştir.

GYO nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı; gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetleri, sermaye piyasası araçları, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesapları ile iştirakler ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Kanunun 48’inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile yukarıda yer alan tebliğde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumudur.

Ortaklıklar gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulabileceği gibi, anonim ortaklıklar esas sözleşmelerini değiştirerek gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşebilirler.

Kuruluş ve dönüşüm başvurularının Kurulca uygun görülebilmesi için, ortaklığın; kayıtlı sermayeli anonim ortaklık şeklinde kurulması, kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 30.000.000 TL’den az olmaması, sermaye miktarının belirtilen oranlarının kuruluşta nakit karşılığı çıkarılmış olması(60.000.000 TL’den az olması halinde, sermayeyi temsil eden paylarının en az %10’unun, 60.000.000 TL ve daha fazla olması halinde ise, sermayenin 6.000.000 TL’lik kısmını temsil eden paylarının) ve nakit karşılığı çıkarılan pay bedellerinin tamamının ödenmesi, dönüşümde ise nakit karşılığı çıkarılmış olması veya finansal tablolarında dönen varlıklar grubu altında yer alan nakit ve nakit benzerleri ile finansal yatırımlar kalemlerinin toplamının bu bentte belirtilenen oran ya da tutar kadar olması ve başlangıç sermayesinin veya çıkarılmış sermayesinin %25’i oranındaki paylarının, bu Tebliğde belirlenen süre ve esaslar dahilinde halka arz edileceğinin Kurula karşı taahhüt edilmiş olması gerekmektedir.

 

VERGİSEL AVANTAJLARI

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları vergisel avantajlarla donatılarak teşvik edilmiştir. Söz konusu avantajları hem kurumun tüzel kişiliği bazında hem de ortakları bazında aşağıda inceleyeceğiz.

 

TÜZEL KİŞİLİK

Bir sermaye şirketi olan GYO Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 2. maddesi gereğince kurumlar vergisi mükellefidir. Ancak elde ettikleri kazançlar KVK’nun 5. maddesinin (1). fıkrasının d-4 bendinde kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. KVK’nun 15. maddesinin (3) fıkrasında GYO’ların elde ettikleri kazançlar üzerinden dağıtılsın dağıtılmasın vergi tevkifatı yapılması öngörülmüştür. Ancak 2009/14594 Sayılı BKK ile tevkifat oranı 0 olarak belirlenmiştir. Görüldüğü üzere mevcut mevzuata göre GYO kazançları üzerinde bir vergi yükü bulunmamaktadır. Ancak GYO’ların sermaye piyasası alım satım işlemleri, repo işlemleri ve hazine bonosu ve devlet tahvillerinden mevduatlardan elde ettiği kazançları Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67. maddesi hükmüne göre kesinti yoluyla vergilendirilmektedir. Kurumlar vergisi beyannamesinde ödenen bu tutarların iadesi söz konusu olabilecektir. GYO portföyündeki bulunan gayrimenkullerin satılması ve kiralanması işlemleri genel hükümlere göre KDV’ye tabidir.

GYO gayrimenkul portföyüne ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır.

Gayrimenkullerin sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması, Harçlar Kanunu’na ekli (4) Sayılı Tarifenin 20. sırasında ticaret mahkemesince tayin olunan değer üzerinden devir alan için ve devir eden için %0,20 oranında harca tabidir. Anonim, eshamlı komandit ve limited şirketlerin kuruluş pay devri, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev’i değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemler ise harca tabi değildir.

 

ORTAKLAR

GYO ortakları GYO’ dan kar payı almak suretiyle gelir elde edebilecekleri gibi ellerindeki GYO hisselerini satmak suretiyle de gelir elde edebilirler. Bu gelirlerin vergilendirilmesi ortağın kurumlar vergisi mükellefi kurum olması ya da gerçek kişi olması durumuna göre farklılık gösterir.

GYO’ların tam mükellef kurumlar vergisi mükellefi ortaklarının elde ettikleri kar payları iştirak kazançları istisnasından hariç tutulmuştur. Dolayısıyla bunlar tarafından elde edilen kar paylarının kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Gerçek kişi ortağın GYO’lardan elde ettiği kar payı GVK 75. maddesinin ikinci fıkrasının (1) numaralı bendinde menkul sermaye iradı olarak gelir vergisine tabidir.

 

Gayrimenkul yatırım ortaklığı hisselerini elden çıkarılmasından doğan kazanç kurumlar vergisi matrahına dahildir. Ancak söz konusu iştirak hisseleri kurum aktifinde en az iki tam yıl kaldıktan sonra satılırsa bu satıştan doğan kazancın %75’i kurumlar vergisinden istisnadır. Halka arz edilmiş hisselerin banka ve aracı kurumlar vasıtasıyla elden çıkarılması suretiyle elde edilecek kazançlar için GVK’nun geçici 67. maddesinde vergi kesintisi öngörülmüştür. Ancak kesinti oranı 2008/14272 sayılı BKK yayımlandığı tarihten itibaren “0” olarak uygulanmaktadır.

 

Görüldüğü üzere gayrimenkul yatırım ortaklıkları hem kurumsal olarak hem de ortakları açısından birçok vergi avantajı ile yasa koyucu tarafından donatılarak teşvik edilmiştir. Hem vergi avantajları hem de döviz kurlarında yaşanan değişimler sonucu gayrimenkul fiyatlarının yabancı para cinsinden ucuzlaması ve yakın gelecekte değerlerin tekrar yukarıya çıkacağı beklentisi Türkiye’yi yabancı yatırımcılar açısından cazip bir hale getirmektedir. Bu da gayrimenkul yatırım ortaklıkları açısından önümüzdeki sürecin parlak olacağını kulağımıza fısıldamaktadır.