Almanya’dan Oğlum Gelecek

“Almanya’dan oğlum gelecek…” cümlesi hafızalarımıza kazınmıştır; devamında “evimden çıkın” veya “iş yerimi boşaltın” ifadesini mutlaka bekleriz. Kiracıların korkulu rüyası olan bu giriş cümlesi, bazen farklı şekillerde de kurulabilir: “Kızım okulunu bitirdi, burada ona işyeri açacağız.”“oğlum askerden döndü, burada ona iş kuracağız.”“eşim emekli oldu, evde oturacağına burada bir şeylerle meşgul olsun.”“şehir hayatından sıkıldım, bu sakin sahil kasabasındaki dükkânımı kendim kafe olarak çalıştıracağım.” gibi cümlelerin sonunda hep, kiracıdan taşınması boşaltması istenir. Kiraya verenin isteği önemlidir şüphesiz, fakat kiracı da o işyeri için uzun vadeli planlar yapmıştır, kiralananı hemen ve sorgusuz sualsiz tahliye etmesi ekonomik sebeplerle mümkün olmadığı gibi, hukuken kendisinden tahliye talep edilmesi haklı da olmayabilir. Bütün işyeri kiracıları bakımından önem taşımakla birlikte, franchise sistemiyle çalışan işyerlerinin kiracıları bakımından büyük önem taşıyan konu aşağıda genel hatlarıyla incelenmiştir.

Belki kiracı kendi üzerine düşen borçlarını düzenli bir şekilde yerine getirdiğini ve kira sözleşmesinin şartlarına uyduğunu düşünerek, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkının olmadığını zannedebilir; fakat kanun koyucu, kiraya verene bu şartlar altında bile, bazı durumlarda kira sözleşmesi süresinin sonunda kiralananı boşaltması için kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkı tanımıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesine göre, kiraya veren kendisinin, eşinin, altsoyunun (evlatlığı da dahil olmak üzere çocuğu, torunu, torununun çocuğu vs.), üstsoyunun (anne veya babasının, büyükanne veya büyükbabasının vs.) ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri ihtiyacı sebebiyle, kiraladığı işyerini kiracının boşaltması amacıyla tahliye davası açabilir. Yukarıda da örnek olarak belirtildiği üzere, çocuğu öğrenimini tamamlayarak meslek ya da sanatını yapacağı bir işyerine ihtiyaç duyarsa, eşi meslek ya da sanat sahibi olup da sonradan çalışmak isterse veya kiraya verenin kendisi bir işyeri açma gereği duyarsa, kiracıdan işyerini boşaltması istenebilir. Bunlar dışında birçok örnek verilmesi de şüphesiz mümkündür.

İşyeri ihtiyacı sebebiyle sözleşmenin sona erdirilebilmesi, Kanunun 350. maddesinde belirtilenler dışındaki kişiler için (örneğin damat, kardeş, yeğen vs.) mümkün değildir. Eğer Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesinde düzenlenen yardım nafakası hükümlerine göre kiraya veren, kardeşine bakmakla yükümlü kılınmışsa, kardeşinin işyeri ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açılabilir.

Tahliyeyi sağlayacak işyeri ihtiyacının, gerçek ve samimi olması gerekir; kiraya verenin sırf kiracıyı çıkartıp burayı bir arkadaşına kiralamak veya kira parasını istediği gibi artırmak için bu tahliye sebebini kullanmak amacını hukuk düzeni korumaz; ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu kiraya veren ispatlamalıdır; bu konudaki nihai kararı hâkim verir. Örneğin Yargıtay, emekli olduktan sonra yapacak işi olmadığı için çay ocağı olarak kullanmaya elverişli olan kiralananda çay ocağı işletmek isteyen kişinin ihtiyaç iddiasını samimi bulmuştur; aynı şekilde, asgari ücretle fabrikada çalışan kiraya verenin, kendi işyerini açarak kendi işini kurmak istemesi de samimi bulunmuştur. Burada belirtilenler dışında, işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olmasına ilişkin daha birçok örnek verilebilir.

Buna karşılık, kiraya verenin işi varken ikinci veya ek bir iş için kiralananın boşaltılmasını istemesi, ihtiyaç iddiasının samimi olmaması nedeniyle reddedilebilir. Kiraya verenin kendisi bir başka yerde kiracı olarak işyerine sahipse, orayı boşaltma tehdidi altında olması veya kiracının bulunduğu işyerinin yapılacak işe en az kiraya verenin kiracı olarak kullanmakta olduğu işyeri kadar elverişli olması gerekir. Kiraya verenin yapmak istediği işe uygun olup olmadığının özellikle araştırılması gerekir; örneğin kiralanan yerin kuyumculuk işine uygun olup olmadığı ve ustalık belgesi bulunmayan kiraya verenin kuyumculuk mesleğini hangi şartlarda yapacağı araştırılmalıdır; önemle belirtelim ki, işyeri ihtiyacının kabulü için kiraya verenin ileri sürdüğü meslek veya sanatı bizzat yürütmesi gerekmediğinden, onun mesleği yardımcılarla yürütebilecek durumda olması da yeterli sayılmalıdır. Yurt dışında bulunan kiraya veren, kesin dönüş yapmadan işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye isteyemez. Bunlar yanında, kiraya verenin sağlık durumunun iddia ettiği ticareti bizzat yapmaya elverişli olmaması, tahliyesini istediği dükkânın bulunduğu yerde oturmaması ve oraya yerleşmeye de niyetinin olmaması, ihtiyacı için dava açtığı oğlunun uzun süreli askere alınması gibi durumlar, işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını gösterebilir. Tüzel kişinin işyeri ihtiyacı da kabul edilebilir; fakat bunun için kiraya veren sıfatının tüzel kişiye ait olması gerekir; bir gerçek kişi, ortağı olduğu tüzel kişinin işyeri ihtiyacı için veya bunun tersine tüzel kişi, ortağının ihtiyacı için kiracısı aleyhine tahliye davası açamaz.

İhtiyaç gerçek ve samimi olduğu sürece, konut olarak kiralanan ve konut olarak kullanılmakta olan bir taşınmazın da işyeri ihtiyacı için boşaltılması istenebilir. Kiraya verenin kullandığı işyerinin artık yeterli olmadığı, ticareti genişletme amacı taşıdığı ve bunun için başkasına kiraladığı taşınmaza ihtiyacı bulunması, bunun da samimi olması durumunda tahliye davası açılabilir. Yine kiraya verenin kapıcı binası, otopark, depo ve otomobil için garaj ihtiyacı gibi durumlarda işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye talep edilebilir.

Açılan dava sona ermeden işyeri ihtiyacı ortadan kalkarsa, tahliye davası reddedilir.

Dava hakkına kimin sahip olduğu da incelenmelidir. Bir taşınmazı kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmediğinden, ihtiyaç sebebiyle sadece malik olan kiraya veren değil, malik olmayan kiraya veren de tahliye davası açabilir. Örneğin işyerinin mülkiyeti babasına ait olmasına rağmen sözleşmeyi kiraya veren sıfatıyla oğlu imzalamışsa, oğulun işyeri ihtiyacı sebebiyle dava açması mümkündür.

Kiraya verenin birden fazla kiraya verdiği işyeri varsa, tek bir işyeri ihtiyacı için bunlardan sadece birindeki kiracıya karşı tahliye davası açabilir; eğer yan yana işyerlerini birleştirerek bir iş kurmak istiyorsa, bu durumda bu işyerlerindeki kiracılara karşı birlikte dava açmalıdır. Kiralanan işyerinin birden fazla kiracısı varsa, tahliye davasının bunların hepsine karşı açılması gerekir.

Kiraya verenin veya Kanunda belirtilen yakınlarının işyeri ihtiyacı gerçek ve samimi ise, taşınmazın yine Kanunda belirtildiği şekilde tahliyesi sağlanabilir. Buna göre, kira sözleşmesi belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak davayla sona erdirebilir. Örneğin kira sözleşmesi 2 yıl süreli yapılmışsa, bu süre sona erdikten sonra 1 aylık sürede dava açılmalıdır. Kira sözleşmesi belirsiz süreli (sözleşmede herhangi bir süre gösterilmemiş) ise, kiraya verenin önce Borçlar Kanununun 329. maddesindeki fesih bildirim sürelerine uygun bir bildirimle kira sözleşmesinin bitimini belirlemesi gerekir (altı aylık fesih dönemi sonu için üç ay önce yapılacak bildirimle sözleşme sonu belirlenmeli); daha sonra ise, belirlenen bu sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmalıdır (belirsiz süreli kira sözleşmesinin başlangıç tarihi sözleşme yazılı olmadığı için belli değilse ve tanık beyanlarıyla da ispatlanamıyorsa, kiracının kabul ettiği tarihe değer verilerek feshi ihbar dönemlerinin belirlenmesi gerekir). Sürenin bitiminden önce kiraya veren kiracıya ihtarname göndererek sözleşmeyi ihtiyaç nedeniyle yenilemek istemediğini bildirmişse, artık kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay geçmiş olsa da ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Nitekim Kanunun 353. maddesine göre, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir yıl için uzamış sayılır. Bunun için, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesi gerekir, kiracı yerine vekiline tebliğ edilen ihtarname geçerli değildir.

Kiraya veren, kira sözleşmesi sona erdikten sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmadan önce, ilk aya ait kira bedelini ihtirazi kayıt (çekince) ileri sürmeksizin alırsa ve 353. madde çerçevesinde yazılı bildirimde (ihtarname) bulunmamışsa, artık tahliye davası açamaz. Kira bedelini ihtirazi kayıtla almışsa veya ihtirazi kayıt ileri sürmese bile 353. madde çerçevesinde yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirme iradesini kiracıya bildirmişse, dava açma imkânı saklı kalır. Kiraya verenin dava açtıktan sonra yeni döneme ilişkin kira bedelini ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin alması, davanın reddini gerektirmez.

Aslında ihtiyacı olmadığı hâlde, öyle olduğunu iddia ederek ve mahkeme önünde ispatlayarak kiracısını işyerinden çıkartan kiraya verenin kötü niyetli davranışını önlemek için de kanun koyucu bazı düzenlemeler getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre, kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına yeniden kiralayamaz. Örneğin gerçek ve samimi ihtiyacı bulunan kiraya veren bir kaza sonucu sakatlanarak veya hastalanarak mesleğini ya da sanatını bırakmış veya başka bir şehre taşınmışsa, haklı bir sebebin varlığı kabul edilebilir. Bir uyuşmazlık hâlinde, haklı sebebin mevcut olup olmadığı hâkim tarafından, somut olaydaki durum ve şartlar göz önünde bulundurularak değerlendirilir.

3 yıllık süre içerisinde kiraya veren kiralananı boşaltırsa, öncelikle eski kiracısına teklif etmelidir; eski kiracı teklifi kabul ederse, taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi kurulur.

Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettirdikten sonra haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl içerisinde başkasına kiralarsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Kiracının bir yıllık kira bedelini aşan bir zararı varsa, hâkimin bu miktara hükmetmesi de mümkündür; fakat tazminatın alt sınırını bir yıllık kira bedeli oluşturur. Kiraya verenin bu tazminat sorumluluğuna rağmen, yeni kiracıyla yapılan sözleşme geçerlidir.

Önemle belirtilmelidir ki, kiraya verenin kiralanana ihtiyaç duyduğunu ve sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmesiyle kiracı kendiliğinden taşınmazı tahliye etmişse, kiraya veren hakkında bu tazminat hükümleri uygulanmaz.

 

Prof. Dr. Hasan PETEK

Medenî Hukuk-Borçlar Hukuku Uzmanı

Franchise Market Türkiye
Üç ayda bir basılarak kitabevlerinden sanayi odalarına, beş yıldızlı otellerden havalimanlarına kadar birçok noktaya ulaşıyor. Hazırladığımız kaliteli, zengin içeriklerle ve ortak platformda buluşturduğumuz markalar, tedarikçiler ve yatırımcılarla franchise sektörüne hız veren ve ileriye taşıyan katma değerler yaratıyoruz ve daha fazlasını yaratmak için çalışmalarımızı sürdürüyoruz.